Konut Balonu Bu Sefer Farklı?

Küresel finans krizinin tetikleyici unsurlarından belki de en önemlisi konut finansman olanaklarının fazlasıyla genişlemesi ve beraberinde konut finansman araçlarının menkul kıymetleştirilmesi olarak ifade edilebilir. San Francisco Fed tarafından yayınlanan ve Reuven Glick, Kevin J. Lansing ve Daniel Molitor tarafından kaleme alınan ekonomik araştırma raporu konut fiyatlarının yükselişine açıklama getiriyor.

ABD'de 2006 yılında en yüksek seviyesine ulaşan konut fiyatları 2011 yılının sonuna gelindiğinde yaklaşık %30 düşül göstermişti. Sonrasında ise konut fiyatları güçlü bir şekilde toparlanarak neredeyse kriz öncesi seviyeye yaklaşmıştı.

Bu sefer farklı?

Piyasa katılımcıları şüphe duymaları gerektiğinde "bu sefer farklı" düşüncesini genellikle öne sürmüşlerdir. Konut fiyatlarının hızla geri çekildiği ve sonrasında yükseldiği medyan konut fiyat endeksinde (mavi) açıkça görülebiliyor. 

Taşınmaz değerlemede temel göstergelerden biri olan kira çarpanı konut fiyatlarının aslında aynı yerde olmadığını gösteriyor. Grafikte gösterilen (kırmızı) konut fiyatı/kira rasyosu kriz öncesi seviyenin gerisinde olunduğunu gösteriyor. Söz konusu göstergeyi konutun satış fiyatının kaç yıllık kira bedeline eşdeğer olduğu yönünde basit olarak ifade edebiliriz. Dikkat çekilmesi gereken bir diğer nokta ise, konut kredisi borcu/gelir rasyosu da kriz öncesi seviyenin oldukça gerisindedir. Mortgage kredilerinin gerilediği denklemde konut fiyatlarının hızla ve önlenemez şekilde yükselmesini beklemek çok makul bir beklenti olmayabilir. 

2000 yılının ortalarında konut fiyatlarının yükselişini destekleyen en önemli faktörlerden biri "egzotik mortgage ürünleri" olarak değerlendirilebilir. Söz konusu ürünler ilk ödeme gerektirmeyen (no down payment) ve/veya değişken faizli türleri içermekteydi. Değişken faizli, geri çağırılabilir, ilk ödeme gerektirmeyen finansman modelleri dolayısıyla konut sektöründe sistemik risk de artabilir.

İkinci grafikte görüldüğü üzere kira çarpanı ve konut kredisi borç rasyosu 2005 yılının ortalarına kadar beraberce yükseliyor. Sonrasında ise 2011'e kadar beraberce geri çekilmeye devam ediyor. 2011'den sonra ise farklı yönlerde hareket ediyor.

Söz konusu gerçekleşmenin sebepleri;

1) Sıkı kredi koşulları (konut finansmanına yönelik makroihtiyati tedbirler)

2) Piyasa gözetim kuruluşlarının ihtiyatlı olması

3) Hanehalkı bilançosu restorasyonu

Küresel finans krizinin yaşandığı dönemde hanehalkı varlığı (konut) erirken, hanehalkı borcu (konut kredisi) sabit kalmaktaydı. Böylelikle yaşanan ahlaki çöküşün (moral hazard) de etkisiyle konut kredisini ödeyebilecek durumda olanlar dahi ödemelerini geciktirme isteğinde olmuş olabilir. Konut sektöründe yaşanan bu sarsıntı küresel finans sisteminin çöküşüne sebep olmuş olabilir.

Deniz Kahraman